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    新一輪穩樓市政策現三大特征,市場信心仍有待恢復

    时间:2022-05-25     【转载】   来自:證券時報   阅读

           近段時間以來,各地穩樓市政策密集出臺,中原地產研究院統計數據顯示,截至5月20日,當月累計有超過56個城市發布了穩樓市政策。就在5月23日,哈爾濱也加入穩樓市行列,發布通知廢止了2018年5月出臺的房地產市場調控政策。


      證券時報記者梳理發現,此輪房地產新政呈現三大新特征:第一,此輪房地產新政不再單純為刺激購房需求,而是與當地人口政策、人才政策等相結合,寄望一舉多得,如武漢、杭州、東莞、瀘州、常州、沈陽等地最新房產政策;第二,此輪購房政策不再全國相對統一,而是各地擁有了更多自主權,它們均根據自身情況采取靈活、多樣的穩樓市措施因城施策,如長沙、杭州、沈陽、德州、日照、連云港、惠州等;第三,北上廣深等一線城市及全國少數重點二線城市調控仍未明顯放松,三四線城市放松力度最大,不同城市間購房政策差距拉大。


      多位接受記者采訪的專家及業內人士表示,當前房地產市場最大的問題是社會信心不足,目前的政策調節仍稱不上是重大利好,只是局部調整,短期內難以對市場產生大規模提振效應,但整體而言目前房地產市場已開始筑底回升。


      與人口人才政策結合


      與人口政策、人才政策等其他政策相結合是此輪穩樓市新政潮呈現出的新特點,也是未來新趨勢。


      5月14日,東莞市住建局凌晨出臺樓市新政指出,商業銀行要執行好差別化住房信貸政策,合理確定商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率,另外,對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭,允許其新增購買一套商品住房。


      無獨有偶,南京市最新購房新政也指出,生育兩個孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購買一套商品住房的同時,還可享受相關銀行最優惠貸款利率等支持。杭州的新政則明確,符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時,參照“無房家庭”優先搖號。


      類似樓市新政與其他政策相結合的案例不少,沈陽最新購房政策限購放松的條件同時向二孩或多孩家庭、以及青年人才傾斜。沈陽明確,對生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽行政區域內已擁有2套住房的,可在沈陽限購區域內再購買1套新建商品住房。沈陽還規定,對生育二孩、三孩未滿18周歲的住房公積金繳存職工家庭,使用住房公積金貸款購買自住住房的,貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的1.3倍。


      另外,針對青年人才,沈陽市再次擴大公積金貸款支持范圍和力度,在沈就業的畢業5年以內全日制本科以上高校畢業生,公積金貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的1.2倍。


      5月19日,四川瀘州也發文明確,對現役軍人、退役軍人、瀘州市農村戶籍人員、非瀘州市戶籍人員、畢業未滿五年的大學(包括?坪捅究疲┊厴I生,以及二孩、三孩家庭購新房給予一次性總購房款2%的補助。


      此外,安徽蕪湖對符合條件的青年英才給予最高20萬元的購房補貼,山東日照則對青年人才給予最高10萬的購房補貼,同時將首次公積金貸款購房最高額度提高到100萬元。


      相關情況已成趨勢。據不完全統計,杭州、南京、無錫、東莞、樂山、綿陽、達州、蘇州、瀘州等多個城市針對多孩家庭出臺購房新政,內容涉及發放購房補貼、提高公積金貸款額度以及放松限購政策等。另外,常州、蕪湖、沈陽、鶴壁、日照、揚州、瀘州等城市最新出臺的購房政策都針對青年人才給予了放款限售條件方面的傾斜。


      北京大學博士后研究員張磊對證券時報記者表示,我國將進入少子化高齡化社會,不斷減少的新生人口和快遞增加的老年人口是我國將來的人口趨勢,而日本等發達國家的政策經驗表明,任何單獨的政策措施都無法對生育率提升起到決定性作用,只有設立涵蓋婚戀、生育、教育、住房、養老、社保等方面的一攬子家庭支持計劃,優化公共服務供給和公共資源配置,才能全面保障家庭發展,提升家庭生育意愿,這是此輪多地購房新政與人才、人口等政策結合的原因。


      平安不動產市場研究副總監岳翔宇也對記者表示,以家庭多孩為放松限制的前提條件,實際是縮小了政策適用范圍,減輕了寬松力度,這主要是因為一些地區希望通過試探性寬松來逐步加碼,避免放松節奏過快導致市場迅速升溫,與以往的寬松政策相比形式更加豐富。


      多位專家表示,與人口、人才政策結合正逐漸成為新一輪房地產政策優化的新趨勢,針對多孩家庭的購房支持政策既能促進合理購房需求的釋放,也能在一定程度上鼓勵生育、促進人口增長,與人才政策結合則有利于各地吸引人才就業,預計后續將有更多城市跟進。


      形式多樣因城施策


      各地購房政策更加靈活、多樣、本地化也是此輪穩樓市政策潮所呈現的一大特點。此輪已出臺的政策中,各地均根據自身情況靈活采取了調整公積金、優化限貸、降低首付比例、實施契稅優惠、減少限售年限、給予購房補貼、盤活租賃市場等其中一種或多種措施,對所在城市購房政策進行調整。


      長沙算此輪穩樓市新政潮中較引人注目的一個城市。其最新購房政策明確已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋,盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數計算。對此,有聲音認為,長沙新政相當于給絕大多數置換需求強烈的改善一族發放了一張免費“房票”。


      不過,不過長沙住建局方面官方答疑稱,該政策依然有所限制,比如業主需要與試點企業簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協議》,將存量房盤活供作租賃住房,運營年限時間不得低于10年,同時目前資格審核時,以家庭為單位,盤活一套或多套住房用作租賃的,暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數,即有多套住房出租的家庭,在家庭住房套數計算時均只核減一套。


      天津、東莞、惠州、佛山、杭州、蘇州、武漢、濟南等一批熱點城市也已根據自身情況推出了“自選動作”。天津將購買家庭首套住房的公積金貸款最高限額由60萬元上調至80萬元;東莞將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年,商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓;惠州取消惠陽區、大亞灣區限購;佛山滿5年二手房不占購房名額,交易也不限購;杭州新政規定,落戶未滿5年在限購范圍買二手房取消社保要求,非本市戶籍家庭連續繳納社;騻稅滿12個月即可購房,降低二手房限購門檻;蘇州一手房限售3年調整為2年,二手房限售全面取消。


      部分城市則推出了刺激購房組合拳,如四川瀘州最新穩樓市政策涉及給予購房補貼、優化土地出讓條件、調整落實稅收政策、實施差別化住房信貸政策、取消按揭貸款保證金、優化完善二手房網簽備案、辦稅、辦理轉移登記工作流程等多方面。


      江蘇常州、遼寧沈陽穩樓市政策也誠意滿滿,其中常州將限售時間由取得不動產權證后滿4年調整為滿2年,同時將第二次住房公積金貸款首付比例由50%降低至30%,同時提高公積金最高貸款額度30萬至60萬,家庭最高至90萬。此外,常州還加大了對常州博士和35周歲以下碩士等高端人才的支持力度。


      其他城市穩樓市新政也豐富多樣,洛陽、上饒、連云港、梅州等城市降低首付比例至二成,株洲、南陽、黃石、岳陽、鶴壁等或契稅優惠、或購房補貼財政“托市”;無錫將個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。


      松綁尺度差別大


      目前,北京、上海、廣州、深圳等幾個全國一線城市除了全國性的降息政策外,暫無其他顯著穩樓市政策出臺。而南京取消二手房限購新政則在官宣不到三小時即被緊急刪除,此前今年4月廣州有銀行啟動“接力貸”也被當日叫停。足見,在樓市方面,北上廣深等重點城市依然未顯著放松。


      中指研究院分析,從各線城市政策側重點來看,一線城市在購房補貼、落戶/引才等方面微調政策,二線城市更加側重優化限購、調整公積金、發放購房補貼、落戶/引才等方面,三四線城市調整的政策更多地聚焦在發放購房補貼、多孩家庭住房支持以及落戶/引才等方面,弱三四線城市將貸款政策放寬至國家政策規定最低水平,在刺激購房消費的力度上均是本輪政策潮中最強。


      中指研究院認為,短期來看,中央政治局會議定調樓市“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”,各地因城施策落地的節奏有望進一步加快,力度或繼續加大,預計一線城市政策將繼續以微調為主,以引才或紓困為突破口,修復市場信心,其他城市政策力度有望繼續加大,限貸、限售等限制性政策存在優化預期。


      4月18日,中國人民銀行、國家外匯管理局發布23條措施,再次明確“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產定調。


      4月29日,中央政治局會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。


      據了解,這是多年來中央政治局會議對房地產行業特別關注的一次,可見房地產市場形勢嚴峻。中央支持各地從當地實際出發完善房地產政策,表明了中央對各地因城施策完善房地產政策的支持態度,釋放出更為積極明確的信號。


      從數據上看,今年一季度我國房地產業確實不容樂觀。今年一季度全國房地產開發投資同比增長0.7%,增速進一步下滑,商品房銷售面積同比下降13.8%,銷售額同比下降22.7%。3月份30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%,同比跌幅擴至47%,百強房企整體業績規模也同比大幅降低47%。


      信心不足是最大問題


      張磊告訴證券時報記者,今年在疫情的新一輪沖擊下,房地產市場加速下行。4月份,房地產投資、銷售、新開工、施工等各主要數據同比增速繼續為負,且降幅不斷擴大,房地產行業企穩難上加難。目前對房地產來講,信心不足是最大問題,轉變房地產下行趨勢的關鍵,是扭轉社會特別是居民對房地產行業的預期。目前的政策調節仍稱不上是重大利好,只是局部調整,短期內難以對整個市場產生大規模提振效應。


      岳翔宇對證券時報記者表示,本輪疫情前宏觀經濟、房地產銷售均處于下行,新冠肺炎疫情之下部分地區居民難以出門,看房購房自然也無從談起,這令房地產市場加速觸底。正常情況下,房地產調控政策無論是寬松還是收緊,即便有效,也必然有一定的滯后性。疫情影響下,各類政策的效果也會進一步延后,至少要到封控結束后才會較為明顯。此外,“房住不炒”基調不變的情況下,各地政府會盡力穩定房價走勢、避免暴漲暴跌,居民購房也將更加理性,因此雖然市場回暖的確定性很高,但節奏不會太快。


      全聯并購工會信用管理委員會專家安光勇也對記者表示,目前整個房地產行業處于嚴重的下滑期,今年年初至今不斷反復的新冠肺炎疫情又令行業雪上加霜,預計目前密集出臺的房產政策效果有限。


      金融系統業內人士武忠言則表示,房地產行業鏈條長、帶動效應強,此輪穩樓市政策對新市民、青年大學生安居樂業、扎根一地發展具有現實意義與積極作用,也利于房企加快存量新房出清和房企資金回籠等。


      從各地購房者動向來看,此輪穩樓市政策已在一定程度上刺激了消費者的購房需求。


      據媒體報道,機構數據顯示,杭州新政后兩天二手住房的日均掛牌量,是新政前近一月里日均凈掛牌量的近7倍。多位受訪的房產經紀人表示,從17日開始,二手房的咨詢量明顯增加。出于對市場前景的看好,杭州個別業主應聲上調掛牌價,有業主一次性上調了80萬元。但對于大幅漲價的業主,經紀人直言有點離譜。來自深圳、天津、蘇州的房產中介也表示,近來看房的人開始多起來了。


      58安居客房產研究院分院院長張波分析認為,4月房地產市場總體面還未呈現全面復蘇態勢,部分城市房價下行壓力依然存在,市場信心處于筑底回升階段。


      另外,從全國來看,樓市政策寬松力度也越來越強。5月20日,距離5月15日首套個人住房商業貸款利率下限下調20個基點后不到一周時間,央行再公布新一期LPR利率,與個人住房按揭貸款密切相關的5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。這意味著,房貸利率下調空間進一步打開,最低可至4.25%。


      根據貝殼研究院發布重點城市主流房貸利率數據,2022年5月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%,二套利率為5.32%,分別較上月回落26個、13個基點,再創2019年以來新低。


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